中国一线城市房屋豪宅价格疯涨泡沫化严重深圳大涨100%

2015年10月3日 发表评论 阅读评论

今年以来,深圳、北京、上海的房价正在大幅超越历史上的增长速度,深圳个别地区房价已经超过去年价格的一倍,而一线城市的房价上涨正在面临越来越大的压力,闪电站小猪以为如果政府还不能正视最后这个大泡沫情况,将给中国经济带来面顶之灾。中国经济泡沫无处不在,而实体经济却越来越冷,先是房价疯涨泡沫,后是股市泡沫,现在则是债券价格泡沫和一线城市控制不住的疯涨房价,据传,深圳市将被国家确立为第五大直辖市,深圳这个中国电子制造业的中心,房价开始疯涨。

中国豪宅这场“大火”即将在2015这个多事之秋走到命运分水岭,这个容量有限的市场,即将和三四线城市库存困境一样,面临过剩的难题。

好像一下子凭空冒出了很多富人。

上海很肯定:“我们的富人一直很多,豪宅需求一直很强烈!”北京不屑一顾,“我们的富人藏在人民群众的汪洋大海中,看我一个豪宅能炸出多少。”

上半年,豪宅这场大火迅速席卷了北京上海为主的一线城市,直接拉暖了整个楼市,也突破了人们对房价的心理预期。根据克尔瑞咨询的监测数据,2015年上半年,北上广深总价1000万以上的豪宅共成交了5340套,同比涨幅76%,创下2010年以来同期历史新高。

9月17日,一个普通的周四,在北京各地的奢华五星级饭店里,有超过四个豪宅发布会在同步召开。闲庭信步,觥筹交错的场面下,隐藏着饥渴的胃口和紧张的神经。从各个迹象和指标上看,北京,上海,这两座最富裕的一线城市,即将在这个深秋结束持续半年的豪宅热销场面,迎来大量供应入市和正在消失的需求。

尽管不愿意承认,但豪宅操盘者们面对的市场环境确实变了:蓄客更难了,有的项目甚至不能按时开盘;受整体经济特别是股市低迷影响,即便是已经交了定金的客户,也有可能难以转化为成交;实际成交价格也并不像宣称的那么高。

这股豪宅之火在2015年整体带动了一线城市的楼市回暖,它从何而来,它会戛然而止吗?

上海的运气

“老天也在帮我们。”易居营销代理公司的一位员工这样对闪电站小猪说。

他指的是易居代理的上海大宁金茂府轰动全国楼市的一战。这个7万元/平米的楼盘开盘当天几乎“日光”,成交超过200套,成交金额超过了17亿元,相当于上海所有6万元以上楼盘总成交额的1/3。

从今年1月开始,易居发动了所有的力量来为该项目蓄客,铺天盖地的广告牌,中介人员一轮又一轮地拓客,日夜不停地发放广告门挂和车挂,即便如此,挑剔的看房者们依然不满。大宁金茂府号称豪宅,但是主力户型只有95平米,显得空间很局促,这是一大硬伤。

忐忑不安中,“330新政”像天意一般降临了。这恐怕是近年来力度最大的救市政策,二套房的首付款比例的最低值从60%降为40%,如果用公积金贷款购买首套房,最低首付仅为20%。

所有关于大宁金茂府的担忧突然消失了,认筹那天晚上,政策激发出来的购买力震惊了代理商——人们蜂拥而至,仿佛不是在买650万的房子,而是在菜市场买白菜。

金茂府所在的闸北区属于上海人眼中的“下只角”,是偏僻的“城乡结合部”,在从天而降的政策利好刺激下,这个楼板价接近5万元曾被认为是“风险很大”的项目,就这样成了热销楼盘,营销经典案例。

但实际上,大宁金茂府并不会给方兴带来很多利润,一位大宁的开发商告诉闪电站小猪,它的楼板价太高,一期的销售只有6.8万元/平米,几乎不赚钱,之后几次开盘略有上涨,但是利润非常有限。

它更大的意义似乎在于彻底点燃了整个上海豪宅市场的信心。易居研究院智库中心提供给闪电站小猪的数据显示,截至8月低,上海9万以上的住宅成交了590套,是2014年同期的3.7倍,7万以上的住宅成交了1777套,是去年同期的3.8倍。上海每卖出50套房子,就有1套是单价7万以上的,而去年,每卖出130套房子才有1套是7万以上的。大宁金茂府对数据的拉动作用非常明显。

闸北的运气还不止于此,9月,政府正在考虑静安和闸北合并的传言落地,这也意味着静安区的资金和其他配套资源可以与闸北分享。同策咨询的数据显示,在大宁金茂府上市之后,大宁板块的住宅成交均价已经被拉升到6.3万元/平方米。而整个闸北区的均价也已经暴涨到接近6万元/平米,涨幅同比上涨34%,是上海房价的涨幅之王。

一片欢呼声中,上海楼市从2014年的沉闷中醒来,朝着另一个极端奔去。

2015年二季度,上海豪宅公寓成交1575套,同比增长429%。除了新政刺激,股市的爆发和高质量的楼盘入市也推动了市场的繁荣。

根据闪电站小猪记者统计,2015年7月之后,上海至少有16个千万级新楼盘入市,其中有10个项目在内环以内,5个位于外环以内,2个位于外环外。这些项目中,8万元以上的有6个,包括万科翡翠滨江、东郊紫园、绿城黄浦湾、华润外滩九里和金融街静安中心的估价都在8万/元平以上。这些项目将至少带来1700套的供应量。

但是,在需求相对稳定的高端市场,这也意味着需求的提前消耗。进入8月,上海豪宅市场明显冷却下来,根据链家提供的数据,10万元以上的豪宅销售量只有33套,几乎是6月份最高峰时期的三分之一。

另一个令人沮丧的消息是,随着股市造富效应的结束,豪宅的客户凭空消失了不少。“股市的影响确实很大,之前股市好的时候,客户交几百万定金都不心疼的,现在就很难了,之前已经定了的可能现在转化为成交会有难度。”一位豪宅项目营销负责人向记者透露。

北京豪宅滞销常态化

北京楼市的豪宅化已经成为无须再讨论的现实。“年初的时候,我说北京房价进入6万元时代,未来市场会呈现首置二手化、首改新房化、高端滞销化三个趋势。”北京万科总经理刘肖的观点极具代表性。

过去两年,出让的土地为政府带来了接近4000亿的收入,现在,它们变成了宣传单上的一座座“豪宅”。甚至一些在空间和地段上有缺陷的楼盘,比如以100平米为主力户型的公园懿府、远在六环外的凯德麓语,也都打出了豪宅的旗号。一向不太涉足高端产品的万科也加入进来了,连续推出了万科北河沿和翡翠滨江这样单价在10万元左右的产品。

易居研究院将北京6万元以上的住宅视为“豪宅”,在第二季度,它们的成交同比增长280%,达到了543套。这27个单价超过6万元的楼盘中,6万元到7万元的有17个,7万元到9万元的有6个,9万元以上的只有4个——万柳书院、长安太和、万城华府和金茂府。在成交的543套中,杰宝公寓、华润橡树湾、7克拉这三个楼盘的量就占了三分之一,它们都是售价在7万元以下的。而唯一成交均价过10万元的万柳书院总共卖出去17套房子。

这也意味着,北京市场对于10万以上的楼盘的容纳程度并不如人们想象的那么高,供应的增大会加剧积压的风险。

然而,大量的供应已经在路上了,根据亚豪机构统计,2015年北京42个入市的纯新盘中,单价超过10万元/平方米有13个,带来超过1000套的供应量。中原则预计2016年北京10万元以上的豪宅将超过25个,供应将比今年翻一倍,达到2000套以上。

更多的豪宅还在锅里,8月低,北京土地市场在时隔一个多月后再次开闸,接下来的两周时间里,中铁建联手方兴50.25亿拿下丰台石榴庄地块,保利联手首开64.83亿拿下孙河地块,保利首开龙湖42.5亿拿下东坝地块,懋源地产39亿拿下孙河另一块地。这些巨额土地出让金背后也对应着高昂的楼面价,上述这些地块折合楼面价几乎均已达到5万/元每平米。

随着高价地块的不断成交,豪宅项目在某些特定区域将越来越多,“近身肉搏”已经可以预见,刚刚爆出地王的孙河和东坝就是这种趋势中的典型。

龙湖是最早进入孙河板块的房企,他们位于孙河的龙湖双珑原著项目近期的销售均价约为3700万/套。而自他们进入这个区域以来,包括泰禾北京院子,中粮瑞府等高端项目陆续进驻,他们的价格大都在二三千万之间,产品也几乎都以别墅为主。

同样的情况也出现在东坝板块,该区域过去因为交通和配套落后而不受重视,近年来因为配建自住房和未来使馆区的规划,商品房价格水涨船高。除了保利首开龙湖刚刚以42.5亿拿下的地块之外,此前还有利锦府和首开常春藤,价格已基本都在3万-6万之间。

龙湖双珑原著一位项目负责人告诉闪电站小猪,目前孙河板块的竞争已经很明显,大家都在琢磨如何在产品差异和服务上下更多功夫,随着越来越多的房企进驻这个区域,原本就销售周期偏长的高价项目可能要比过去的更难卖了。

亚豪机构的分析师郭毅也认同这样的观点,在她看来,高价化趋势背后必然是房企之间更惨烈的竞争,他们需要在产品和寻找客群上花费更多精力。除了提高产品品质外,客群的减少使得豪宅的未来堪忧,受金融及投资环境的影响,购买高价项目的客群心态也在发生改变。

一位豪宅项目负责人告诉闪电站小猪,即便是一些总价低廉的别墅项目,也鲜有投资客出现,目前购买豪宅项目的业主基本都是用于自住,这意味着他们不太可能在短期之内,于同一座城市花高价置办多套豪宅。北京房地产协会秘书长陈志认为,目前北京豪宅市场表面上的“热火朝天“,多源自房企“博眼球”的营销手法。

位于北京东三环的合生霄云路8号就是个典型的例子,这个高层公寓项目目前的现房售价维持在12万/平米左右。不久前,他们刚刚曝出其位于顶楼的“空中四合院”产品,并定出50万/平米的天价。

这种靠价格刺激吸引眼球和潜在客户,几乎是现在豪宅共用的方法,但如陈志所言,天价并不意味着有需求。闪电站小猪记者查询房管局销售备案发现,合生霄云路8号近来的销售情况并不理想,在可查询的销售许可中,除6号楼售罄之外,其目前在售的D-5#号楼和D-1#号楼截止目前仅签约3套。

“你看为什么自住房从来不需要广告或者噱头,因为那里供不应求,人们还需要去抢,那才是卖方市场。但高端市场眼下已经进入一个买方市场,房企未来需要面对的困难更多还是在如何发掘有效需求。”陈志说。

让市场的归市场

“这一切的发生,体现了政府在淡化自己在市场中的角色。”易居房地产研究院副院长向闪电站小猪表示。

2014年国务院出台了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”。这是1998年房改后,政府首次明确“双轨制”的住房供应体系——政府明确了自己的主要责任是保障房,而将商品房交给市场。

此前,一线城市为了防止房价过度上涨,都多多少少出过“限价令”,以谈话、行政指导等方式干预开发商定价。2013年底,北京市住建委召集近40家房企代表开了一场内部座谈会,重申房价严控措施并口头传达六点意见,其中包括明确年底之前,大幅涨价楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证;前期已经上市而在今年尚未取得过预售许可证的项目,即便有新盘要入市,涨价幅度也不能高于10%;叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。

这是2013年北京市住建委第三次强调收紧预售证,当时的“限价令”曾一度使得北京高端住宅的新增供应锐减,签约量连续下滑,高端房开发商的信心普遍悲观。但“住房双轨制”一经提出,北京市旋即于2014年初放开了高端项目预售证审批,此后再无出过类似“限价令”。

在政府的“默许”下,商品房价格一路飙升,面对市场,开发商似乎没有更多的选择,二三线城市的楼市陆续饱和,去一线城市抢地成了生存的需要。直接后果之一,就是北京迎来了一轮地价暴涨。

根据中原地产的统计数据显示,到9月初,北京居住类用地的平均楼面价同比上涨了13.7%。楼板价超过15000元的地块比例达到了22%,这个比率是2012年的两倍。从9月1日到9月10日,北京连续拍出的4块“天价”宅地,总价为187亿元,楼面价都在5万元以上,业内普遍认为,如果不出意外的话,这些楼盘未来的售价都在10万元/平方米左右。

从北京地图上可以看到,目前10万元以上的楼盘基本沿五环分布;而新成交的这些地块大多在五环和六环间,保利首开拿下的孙河乡地块距离天安门广场25公里,开车需要40分钟,这块地的楼面价是5.3万元。

开发商也面临着洗牌。“都知道以后的价格会上涨,但是这需要一个过程,你的资金能等那么长时间吗?”一位北京的开发商说。目前,在京沪拿地最生猛的是华润、华发、首创这样的国资背景的开发商,其中华润拿地金额为440亿,是第二名绿地的两倍。

这样的风险也许很快就将曝光。克尔瑞研究咨询的报告认为,豪宅产品短时爆发式的集中成交,也意味着相当部分的高端需求已提前消耗。虽然下半年降息的积极效应仍在,但很难填补需求过度消耗对下半年豪宅市场带来的负面影响。同时股市造富效应也难持续。除非有重大政策利好刺激,否则下半年豪宅市场恐将有所萎缩。特别是上海和深圳,萎缩程度将更加严重。

然而,这些担忧丝毫不会动摇他们开发豪宅的决心。按照经验来看,高端住宅在保值和增值方面要远超普通住宅,也能给开发商带来更高的回报。莱坊国际房地产顾问公司发布的新一季《全球豪宅指数》显示,全球豪宅市场表现持续超越普通住宅市场,2015年第一季度,全球重点城市的豪宅指数平均上升3.9%,旧金山、迈阿密和温哥华豪宅价格的年增长率更是超过了11%。

“对购房者来说,购买力处于中间段的人最痛苦,上下都够不着,”陈志认为,目前北京楼市已经进入一个拐点期,他们通过统计分析过去五年的新建商品房销售数据发现,保障性住房眼下依然处于紧缺状态,而地价成本激增和客群变化让商品房的高价化趋势加剧蔓延。

当市场下行时,政府很乐意将权力归还给开发商。不过,它从来没有放弃过生杀大权。一位高端公寓的负责人告诉闪电站小猪记者,他们曾经把其中一两套景观特别好的顶层豪宅定价超过30万/平米,由此造成的舆论影响“让政府非常愤怒”,找各种理由拖延发放预售证。

而另一端,十几万人正在保障房或自住商品房项目等着排队摇号,在民生需求这个最大的刚性需求面前,市场的作用显然不足,高端住房或者说豪宅显得如此遥远,一线城市的供需错配矛盾凸显。

在北京、上海这样的一线城市,政府的保障性住房建设是否真的满足了老百姓的住房需求?北京上海这股豪宅虚火还能燃烧多久,它会否再次招来限价令这只“看得见的手”?


转载请注明来自:[MSN Spaces]http://msn.shandian.biz/1032.html

  1. 本文目前尚无任何评论.